Верховный суд России отменил решение нижестоящих инстанций, которые, изучив фотографии, признали объект в одном из южных городов самовольной постройкой. Ключевой момент заключается в том, что ни одно изображение не может заменить заключение эксперта.
В данном случае в суд обратилась администрация одного из южных городов, которая потребовала признать объект самовольной постройкой и снести его. Объект расположен на земельном участке площадью 1,96 сотки, «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «ведение садоводства».
Суд первой инстанции отказал в иске, основываясь на заключении экспертизы. Эксперт сделал вывод, что строение не является капитальным, не относится к объектам недвижимости и не нарушает никаких технических норм или требований безопасности. Однако суд второй инстанции решил доверять не экспертному заключению, а собственным глазам. Чиновники предоставили фотографии, и суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на снимках ясно видно, что строение капитальное. Это привело к удовлетворению иска о сносе. Кассационный суд поддержал решение апелляционной инстанции. Тогда владелец земельного участка обратился в Верховный суд.
Верховный суд отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе решение первой инстанции, которая отказала в иске о сносе. Суд отметил, что если строение признано некапитальным, не относится к объектам недвижимости, соответствует нормам и не требует разрешений, то нет оснований для признания его самовольной постройкой. Он также подчеркнул, что выводы апелляционного и кассационного судов не основывались на специальных знаниях, они отклонили экспертное заключение без достаточных оснований и не оценили роль экспертизы должным образом.
Почему это решение важно?
Верховный суд подтвердил ключевой принцип: при определении статуса объектов (капитальных или некапитальных построек) решающую роль имеет экспертное заключение, которое не может быть проигнорировано судами, не обладающими специальными знаниями. Это повышает стандарты рассмотрения подобных дел и защищает права собственников от формального или поверхностного подхода к доказательствам.
Экспертиза не всегда необходима в делах о самовольной постройке. Однако она становится обязательной, когда спор касается технических характеристик объекта: капитальности, соответствия строительным, санитарным и противопожарным нормам, а также возможности его перемещения и т.д. Если квалификация объекта напрямую зависит от его технических характеристик, суд должен назначить экспертизу, и ее выводы должны быть учтены. В данном случае суд первой инстанции опирался на экспертизу, а суд апелляционной инстанции не вправе был ее игнорировать, не имея собственных специальных знаний.
После выхода в конце 2023 года постановления пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при защите интересов собственника предмет доказывания намного упростился.
Есть шанс «отстоять» постройку, даже если отсутствует разрешительная документация, но соблюдены требования сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, строение расположено в границах земельного участка. Можно сказать, что практика становится более сбалансированной, однако тенденция к «жесткости» все еще сохраняется, особенно в отношении явно незаконных объектов.
Поиск эксперта действительно может быть проблемой как для судов, так и для участников дел. Экспертизы, проведенные только ведомственными организациями, могут восприниматься как недостаточно объективные, особенно по сложным кейсам. Важно добиваться назначения эксперта, который не подведомственен местной администрации или истцу, и ходатайствовать о привлечении согласованных стороной специалистов. Многие эксперты работают в государственных учреждениях (например, при Минюсте РФ), но количество независимых экспертов увеличивается. Качество экспертизы во многом зависит от того, насколько грамотно сформулированы вопросы, поставленные судом.
Рекомендации
Основной вывод Верховного суда: суды обязаны учитывать экспертизы по вопросам, требующим специальных знаний, и обязаны детально мотивировать их отклонение.
Признание постройки самовольной лишь на основании формального отсутствия разрешения не всегда является законным: критически важна фактическая характеристика объекта (капитальность, назначение, безопасность).
В делах о сносе необходимо активное личное участие в процессе (выбор эксперта, правильная формулировка вопросов, сбор альтернативных заключений, рецензия на экспертизу).
Собственникам следует проявлять особую внимательность при доказывании — поставленные вопросы на экспертизу могут помочь сохранить строение даже при отсутствии разрешительной документации.
Главное: при тщательном доказывании (экспертиза, акцент на фактические характеристики, соблюдение границ, соответствие целевому использованию) есть реальные шансы защитить свои права на строение.
Источник: https://alrf.ru
Заключение квалифицированных экспертов может стать решающим аргументом в суде. Мы проводим независимые внесудебные и судебные экспертизы для разрешения любых правовых споров. Доверьте нам решение сложных вопросов и получите надежную поддержку в суде!
Чтобы заказать судебную строительную экспертизу, свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом.
Телефон +7(925)-553-10-72
e-mail info@expsud.ru