Продавцы все чаще оспаривают сделки по продаже квартиры, ссылаясь на заблуждение. Рассмотрим, как в такой ситуации покупатель может обезопасить себя и свои деньги.
За последние два года наблюдается тревожная тенденция: получает деньги за продажу квартиры, вручает покупателю ключи, проходит регистрация права собственности… и внезапно он утверждает, что был «в состоянии заблуждения» и требует вернуть недвижимость обратно.
Хуже всего то, что суды все чаще встают на сторону таких продавцов. В итоге покупатель теряет деньги и квартиру.
Главная проблема заключается в том, что покупатель ни о чем не подозревает, но риски потери квартиры и средств почему-то ложатся на него. Хотя в таких спорах должно действовать правило двойной реституции, то есть обоюдного возврата того, что было получено по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). На деле же все происходит иначе — покупателей обязывают вернуть недвижимость, но выплаченные деньги им не возвращают, поскольку продавец их якобы передал мошенникам.
Такой подход противоречит не только закону, но и здравому смыслу, так как возлагает риски поведения другой стороны недействительной сделки (продавца) на того, кто не в силах ими управлять и отвечать за них (покупателя).
Эту проблему следует предупреждать заблаговременно.
Избежать такого развития событий реально. И действовать надо непосредственно в момент заключения сделки.
Экспертиза сделкоспособности
Это может показаться необычным, но станет одним из главных аргументов в суде при возникновении спора.
Сделкоспособность — это способность человека понимать, что он делает, и руководить своими действиями в момент совершения сделки.
Именно эти параметры оценивает судебно-психиатрическая комиссия, определяя, способен ли человек осознавать последствия сделки. Освидетельствование проводит два специалиста: судебно-психиатрический эксперт и психолог.
Оптимальный шаг для покупателя — предложить продавцу пройти экспертизу на сделкоспособность.
Что надо учесть:
- процедура проводится добровольно;
- занимает немного времени;
- фиксирует психическое и эмоциональное состояние продавца;
- дает покупателю сильную доказательственную базу.
Впоследствии продавец не сможет ссылаться на то, что находился «в заблуждении» или «не осознавал последствий».
Если сделка происходит у нотариуса, обязательно потребуйте включить данные акта освидетельствования в договор (реквизиты акты, сведения о враче, номер медицинской лицензии и т.п.).
Титульное страхование
Большинство покупателей даже не слышали об этой услуге. И зря.
Титульное страхование — это страховка вашего права собственности на жилье. В отличие от стандартного страхования имущества, оно покрывает не физические риски (повреждение, уничтожение имущества и т.д.), а юридические, связанные с утратой права собственности.
Если наступит страховой случай, страховая компания обязана компенсировать вам стоимость квартиры. В среднем тариф на титульное страхование составляет от 0,3% до 1% от страховой суммы. Например, если покупатель хочет застраховать титул на полную стоимость жилья (5 млн рублей), полис обойдется ему в 15–50 тыс. рублей в год.
Этот инструмент уже давно стал стандартом в Европе, а в России только начинает набирать популярность.
Фиксируйте все переговоры, переписку и встречи
Даже если продавец позже передумает, у вас сохранится доказательная база:
Чем больше прозрачности — тем меньше риск, что суд сочтет волю продавца нарушенной.
Те покупатели, которые проводят экспертизу и оформляют титульное страхование, пока не проиграли ни одного подобного спора.
И если вы заранее выстроите грамотную юридическую защиту — тогда никакое «заблуждение» продавца вам не будет страшно.
Источник: https://companies.rbc.ru
Заключение квалифицированных экспертов может стать решающим аргументом в суде. Мы проводим независимые внесудебные и судебные экспертизы для разрешения любых правовых споров. Доверьте нам решение сложных вопросов и получите надежную поддержку в суде!
Чтобы заказать судебную психологическую экспертизу, свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом.
Телефон +7(925)-553-10-72
e-mail info@expsud.ru