Приобретение на вторичном рынке квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних или были прописаны малолетние собственники, считается особенно рискованным. Верховный суд разъяснил, как покупателям следует действовать в такой ситуации и на что обратить внимание до подписания договора купли-продажи.
Согласно позиции Верховного суда, покупателям жилья на вторичном рынке необходимо проявлять повышенную осторожность, если среди собственников значатся дети или они прописаны в квартире.
Хотя многим известно, что для сделки с таким жильем требуется разрешение органов опеки, на практике не у всех покупателей и даже риелторов достаточно знаний закона, чтобы избежать скрытых рисков.
К примеру, суд может признать сделку недействительной, если продавец не выполнил обязательное условие — не приобрел на вырученные средства новое жилье для детей.
Подобную коллизию рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Хотя данное решение было вынесено по конкретному гражданскому делу, разъяснения ВС могут оказаться полезными очень многим гражданам, которые уже столкнулись с похожей ситуацией или могут оказаться в ней в будущем.
История началась вполне обычно. В одном из городов Челябинской области женщина захотела продать квартиру, где были прописаны она сама и ее двое несовершеннолетних детей, владевших 1/3 доли каждый.
Соблюдая требования закона, она заранее получила от органов опеки разрешение на продажу. Однако в документе чиновники официально указали, что продажа возможна только при условии одновременной покупке другого жилья, где дети также получат по 1/3 доли. Кроме того, в течение месяца после сделки мать должна была сообщить государственным органам о покупке детям жилья.
Как именно должен происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении сказано не было.
Все началось с того момента, когда квартира в итоге была продана. Покупательница полностью рассчиталась за нее и справила новоселье.
Однако прежняя владелица не приобрела новую квартиру, две доли которой должны принадлежать ее детям и которая упоминалась в согласии органа опеки. Тем самым указанное в разрешении на продажу условие выполнено не было.
Когда этот факт стал известен, местный отдел опеки, действуя в рамках закона, подал в суд иск о признании сделки недействительной в силу статьи 168 ГК РФ («Сделка, противоречащая закону»).
Узнав о ситуации, покупательница заявила, что разрешение органов опеки является незаконным. Она аргументировала это тем, что в документе не было указано, каким образом следует производить расчет с несовершеннолетними собственниками, и не определено, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Помимо этого, она указала, что при выдаче разрешения не было учтено мнение отца детей, а ее, как покупателя, не проинформировали о том, что продавец обязана одновременно приобрести новое жилье для детей.
Иск, поданный органами опеки, был рассмотрен городским судом Челябинской области. Суд удовлетворил требования отдела опеки, признав договор купли-продажи квартиры недействительным. В результате жилье было возвращено в собственность прежней владелицы и ее детей. С продавца в пользу покупательницы была взыскана компенсация в размере 1,05 миллиона рублей. В обоснование своего решения суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса РФ.
Новая владелица квартиры обжаловала это решение, и в апелляции ранее принятое решение не устояло — Челябинский областной суд отменил вердикт городского суда и принял по этому делу новое решение. Судьи указали, что тот факт, что прежняя собственница не приобрела жилье для детей и нарушила договоренности с опекой, «не свидетельствует о незаконности договора купли-продажи квартиры».
По мнению апелляции, сделка была совершена с соблюдением всех необходимых процедур, фактически исполнена, и основания для признания ее недействительной отсутствуют.
Такое решение не устроило уже чиновников органов опеки, которые решили обжаловать решение апелляции в вышестоящей инстанции. В таком виде дело попало на пересмотр в Верховный Суд Российской Федерации, где его внимательно изучила Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ.
В Верховном суде посмотрели на дело иначе. Судебная коллегия отменила постановление апелляционного суда и направила дело на новое рассмотрение в Челябинский областной суд.
В своем определении ВС РФ сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса: 168 («Сделка, противоречащая закону») и 173.1 («Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана»).
Таким образом, Челябинскому областному суду предстоит заново изучать это дело.
Определение Верховного суда РФ № 48-КГ18-1
Источник: https://rg.ru
Заключение квалифицированных экспертов может стать решающим аргументом в суде. Мы проводим независимые внесудебные и судебные экспертизы для разрешения любых правовых споров. Доверьте нам решение сложных вопросов и получите надежную поддержку в суде!
Чтобы заказать оценку имущества или судебную строительную экспертизу, свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом.
Телефон +7(925)-553-10-72
e-mail info@expsud.ru