Исследовательский центр «Аналитика. Бизнес. Право» представил результаты масштабного исследование о мошенничестве и гражданско-правовых спорах в сфере недвижимости. Согласно данным за период с 2020 по 2025 год, в России было оспорено 29,8 тысяч типовых сделок с недвижимостью. Наиболее частыми объектами споров стали договоры дарения (13,8 тысяч) и купли-продажи (9,8 тысяч).
Однако в прошлом году резко сократилось количество дел об оспаривании сделок, связанных с дарением недвижимости. Эксперты связывают это с введением с 13 января 2025 года обязательной нотариальной формы для договоров дарения. Это указывает на значимость превентивного контроля именно в тех сегментах, где риск пороков воли и мошенничества является структурно повышенным.
В исследовании отмечается, что 92% судебных споров вокруг договоров купли-продажи и дарения недвижимости, заключенных в простой письменной форме — без участия нотариуса. Эти сделки защищены намного меньше — оспаривается примерно 8-10 из 10 тысяч, и в подавляющем большинстве случаев суды встают на сторону истцов. Иными словами, инициатор спора чаще всего и выигрывает процесс. Такова статистика.
В то же время оспаривание нотариально удостоверенных сделок — редкое явление: их доля в судебной практике крайне мала. Риски оспаривания сделок, заключенных в простой письменной форме, в 4,5 раза превышают потенциальные риски нотариальных сделок. Важно отметить, что большинство исков не приводит к отмене договора. То есть, хотя жалобы подаются часто, но шансы успешно оспорить нотариально заверенную сделку крайне малы. В результате стороны, оформившие сделку с участием нотариуса, могут спать гораздо спокойней, в отличие от тех, кто ограничился обычным договором на бумаге.
Среди тенденций можно отметить рост стоимости исков. Размер цены иска по возбужденным в 2024 году делам вырос на 23,7% по сравнению с 2023 годом, а по сравнению с 2022 годом — в 2,8 раза. Это напрямую отражает рост цен на недвижимость и рост стоимости судебных тяжб.
Что касается оснований, по которым суды признают договоры недействительными, то наиболее частым остается блок, связанный с мнимыми и притворными сделками (статья 169–170 ГК РФ). Не менее значимую роль играют так называемые «банкротные» оспаривания подозрительных сделок и сделок с предпочтением. Все более частыми становятся случаи оспаривания на основании существенного заблуждения участника сделки (статья 178 ГК РФ). С 2020 по 2024 год количество таких исков выросло более чем на 50%.
Особую группу составляют дела, связанные с так называемыми «ведомыми» продавцами. Когда истцы оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием мошенников. Также к числу типичных оснований для оспаривания относятся:
- сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия или угроз;
- кабальное отчуждение недвижимости — когда одна сторона, находясь в тяжелом положении, вынуждена заключить сделку на невыгодных условиях.
Одной из самых опасных и трудно диагностируемых категорий споров являются иски о признании сделки недействительной на основании статьи 177 ГК РФ. Речь о гражданах, которые хоть и являются дееспособными, но в момент совершения сделки не были способны понимать значение своих действий или руководить ими. Статистика показывает, что такие дела стабильно присутствуют в судебной практике. В таких спорах часто речь идет о том, что продавец стал жертвой мошенников и на какой-то момент потерял возможность понимать значение своих действий.
В связи с этим, сделки в простой письменной форме находятся в зоне максимального риска. В них никто не проверяет действительность воли сторон и не разъясняет им правового смысла и последствий договора. В то же время привлечение к сделке нотариуса, который не удостоверит ее, пока не убедится в осознанности и добровольности действий сторон, позволяет избежать таких рисков. Таким образом, дефект, который почти гарантированно приведет к судебному спору и признанию сделки недействительной, выявляется и устраняется нотариусом на стадии удостоверения.
Значительная часть судебных споров возникает из-за отсутствия необходимых согласий — например, супруга, органа опеки или иных законных представителей, а также из-за превышения или злоупотребления полномочиями при совершении сделок по доверенности.
Эксперты подчеркивают стабилизирующую роль нотариальной формы в снижении правовых рисков и конфликтности оборота недвижимости и предлагают ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью. Нотариат — единственный институциональный механизм предварительной правовой фильтрации, поскольку именно нотариус:
- проверяет законность сделки и полномочия сторон;
- выявляет дефекты согласий и представительства;
- предупреждает участников о правовых последствиях;
- документально фиксирует волеизъявление сторон.
Аналитики отмечают, что нотариальное удостоверение договора существенно усиливает устойчивость сделки к оспариванию. Это особенно критично, когда пострадавшим оказывается в том числе добросовестный покупатель жилья, который рискует лишиться как приобретенной недвижимости, так и вложенных средств. Подавляющее большинство нотариально удостоверенных сделок купли-продажи и дарения недвижимости успешно выдерживают судебное оспаривание.
В ФНП России пояснили, что наличие нотариального удостоверения фактически повышает стандарт доказывания для истца, оспаривающего сделку. Удостоверяя сделку, нотариус подтверждает осознанность волеизъявления, разъясняет сторонам правовые последствия сделки, а также контролирует, чтобы на стороны не оказывалось внешнее давление при ее совершении. Следовательно, тот, кто недоволен сделкой, должен доказать, что со сделкой все равно что-то не так. Однако при наличии нотариальной печати такая задача становится чрезвычайно сложной.
Источник: https://rg.ru
Заключение квалифицированных экспертов может стать решающим аргументом в суде. Мы проводим независимые внесудебные и судебные экспертизы для разрешения любых правовых споров. Доверьте нам решение сложных вопросов и получите надежную поддержку в суде!
Чтобы заказать судебную почерковедческую экспертизу или психологическую экспертизу, свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом.
Телефон +7(925)-553-10-72
e-mail info@expsud.ru