Решение Верховного суда РФ по конкретному делу обязало нижестоящие суды учитывать судьбу честного покупателя недвижимости после разрыва сделки. Ключевой принцип: нельзя бросать добросовестного человека на произвол судьбы. Как минимум, ему должны вернуть уплаченные средства.
Квартирный вопрос в последние годы стал особенно актуальным. Статистика красноречива: в 2025 году в России было зарегистрировано 6,9 тысячи преступлений, связанных с недвижимостью, причем 70% из них — в крупном и особо крупном размере.
За период с 2020 по 2025 год в России было оспорено 29,8 тысячи типовых сделок с недвижимостью. Часто суды, аннулируя такие сделки и обязывая покупателя вернуть квартиру, не выставляли никаких счетов продавцу.
Когда-то квартирный вопрос просто портил людей, но это было только начало. Сегодня эта проблема вызывает страх и тревогу: вдруг, купив квартиру, в итоге останешься и без жилья, и без денег? Потому что продавец наделал глупостей, а крайним останется честный покупатель, как это уже произошло в тысячах случаев.
Дело Ларисы Долиной стало, пожалуй, самым ярким примером этой проблемы. Благодаря вмешательству Верховного суда некоторые острые моменты удалось сгладить, но полное решение еще не найдено. Широкий резонанс вызывают дела об оспаривании сделок с жильем, в том числе совершенных под влиянием обмана. Сейчас по инициативе председателя ВС РФ Игоря Краснова готовится специальный обзор судебной практики с подробными разъяснениями по вопросам недвижимости.
При этом процесс наведения порядка уже начался, и судебная практика корректируется. Например, недавно Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ обязала нижестоящие инстанции пересмотреть дело, в котором покупатель квартиры лишился и денег, и жилья. Теперь суды должны рассмотреть вопрос о возврате средств покупателю.
В 2023 году пенсионерка из Москвы подала в суд иск о признании недействительной продажи своей 43-метровой двухкомнатной квартиры, которую она совершила под влиянием мошенников. Женщина недавно овдовела и находилась в тяжелом психологическом состоянии.
Воспользовавшись депрессией пожилой женщины, мошенники обманом получили от нее более 17 миллионов рублей. Летом 2023 года ей позвонил неизвестный, представившийся сотрудником правоохранительных органов, и сообщил, что аферисты пытаются завладеть ее квартирой.
Чтобы спасти единственное жилье, женщине предложили «задержать преступников при передаче денег». В результате квартира была продана за около 10 миллионов рублей, которые продавец передала курьеру. При этом покупатель взял в ипотеку свыше 8 миллионов рублей.
Как и в случае с Ларисой Долиной, суды пожалели продавца и совсем не пожалели покупателя.
В последние годы суды стали признавать недействительными сделки с недвижимостью, совершенные под давлением мошенников. Чаще всего жертвами таких махинаций становятся пожилые люди. В результате квартира возвращалась продавцам, а добросовестные покупатели, отдавшие нередко последние деньги за единственное жилье, оставались ни с чем.
Фактически потерпевшими оказывались не обманутые продавцы, которые чаще всего после сделки продолжали жить в уже на тот момент чужих квартирах, а покупатели. Ведь суды постановляли им взыскивать уплаченные миллионы с мошенников, которые, зачастую так и остаются «неустановленными следствием лицами». В такой ситуации оказывались в том числе многодетные семьи и молодые родители с маленькими детьми, которые вынуждены были платить ипотеку уже за чужую недвижимость.
В декабре прошлого года Верховный суд России в прямом эфире (трансляцию посмотрело более миллиона россиян) отменил предыдущие судебные решения по «делу Долиной». В тех актах квартира оставалась певице, а покупательница Полина Лурье должна была самостоятельно взыскивать деньги с мошенников. Однако Верховный суд принял иное решение — оставить квартиру за Лурье.
При этом каждый случай должен рассматриваться судом индивидуально, с учетом всех обстоятельств. Не все оспоренные сделки пересматриваются, но если суды оставили покупателя без денег, вопрос придется решить.
Верховный суд сослался на пункт 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому при признании сделки недействительной каждая сторона должна вернуть другой все полученное. Если это невозможно в натуре, то компенсировать стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Проще говоря, если продавцу возвращается квартира, покупатель должен получить обратно свои деньги. Такая правовая позиция должна стать ориентиром для всех нижестоящих инстанций.
Кроме того, на данный момент обсуждается вопрос введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью. Любой нотариус отказал бы в удостоверении сомнительной сделки, как в случае с Долиной. Продавцы, действующие под влиянием мошенников, избегают обращения к нотариусам.
Источник: https://rg.ru
Заключение квалифицированных экспертов может стать решающим аргументом в суде. Мы проводим независимые внесудебные и судебные экспертизы для разрешения любых правовых споров. Доверьте нам решение сложных вопросов и получите надежную поддержку в суде!
Чтобы заказать судебную почерковедческую экспертизу или психологическую экспертизу, свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом.
Телефон +7(925)-553-10-72
e-mail info@expsud.ru